Mua bán đất nông nghiệp Quảng Tín, Đắk R'Lấp

Mình kể bạn nghe chuyện đi xem đất của mình. Có đợt mình đi xem mười lô đất nông nghiệp ở Quảng Tín, Đắk R'Lấp, Đắk Nông, hết chín lô sổ ghi ký hiệu khác nhau, chủ thì lô nào cũng bảo đất mình là đất rẫy trồng được mọi thứ. Mình về lật từng trích lục ra đối chiếu mới hiểu vì sao giá chênh nhau nhiều tới vậy, dù hai lô nằm cách nhau có một con suối. Bạn đọc kỹ phần này trước khi so giá giữa các tin, vì cùng một diện tích mà khác loại đất trên sổ thì giá trị và hướng khai thác khác hẳn.

Phổ biến nhất ở Quảng Tín, Đắk R'Lấp, Đắk Nông là đất trồng cây lâu năm, ký hiệu CLN trên sổ. Đây là loại đất trồng sầu riêng, vườn hỗn hợp, khung thời hạn giao đất thường là năm mươi năm và được gia hạn khi hết hạn nếu bạn sử dụng đúng mục đích. Đa số vườn đang cho thu ở khu vực này nằm trên đất CLN, sổ ghi rõ diện tích, hình thể thửa và đường đi. Khi xem tin, bạn để ý mục pháp lý của từng tin, sàn ghi rõ lô nào là sổ CLN để bạn khỏi phải gọi hỏi lại từ đầu.

Nhóm thứ hai là đất trồng cây hàng năm, bà con hay gọi chung là đất rẫy màu. Trên sổ nhóm này thường mang ký hiệu đất hàng năm, phù hợp trồng màu ngắn ngày, chăn thả hoặc cải tạo dần sang vườn cây lâu năm nếu tầng đất và nguồn nước cho phép. Giá nhóm này thường mềm hơn đất có vườn đang cho thu cùng khu vực, nhưng bạn phải tính thêm chi phí cải tạo, giống cây và ít nhất vài năm chăm sóc chưa có thu. Mẹo của mình là lấy giá của lô đất trống trừ đi chi phí cải tạo ước tính, rồi mới so với giá lô vườn đang thu, đừng so giá gốc với nhau.

Nhóm thứ ba là đất có một phần thổ cư, ký hiệu ONT ở nông thôn hoặc ODT ở đô thị trên sổ. Ở Quảng Tín, Đắk R'Lấp, Đắk Nông, những lô rẫy ven khu dân cư thỉnh thoảng có kèm vài chục tới vài trăm mét thổ cư, giá nhỉnh hơn hẳn vì bạn làm được nhà kiên cố và tách thửa thuận hơn. Ngược lại, nhóm đất rừng sản xuất ký hiệu RSX thì diện tích lớn, giá mềm, hợp với trồng rừng kinh tế hoặc giữ dài hạn, nhưng bạn phải đọc kỹ thời hạn giao đất và quy hoạch ba loại rừng trước khi xuống tiền.

Để so đúng giá giữa các loại, bạn mở bảng giá đất Đắk Nông quy đổi theo sào và theo ha, mỗi loại hình đất rẫy, farm và thổ cư có một dòng riêng. Nếu bạn phân vân đất CLN có lên được thổ cư hay không, đọc thêm bài đất CLN có lên được thổ cư không rồi hãy gọi cho chủ đất, lúc đó bạn hỏi đúng chỗ cần hỏi.

Mình làm sàn này vì mình tin đất nông nghiệp Quảng Tín, Đắk R'Lấp, Đắk Nông có thứ mà đất thành phố không có: vườn cây đứng sẵn cho thu mỗi năm trong lúc bạn chờ tăng giá theo hạ tầng. Hiện sàn có 5 tin đang bán tại Quảng Tín, Đắk R'Lấp, Đắk Nông, đã đối chiếu sổ sách và hiện trạng trước khi đăng. Giá từ 1,8 tỷ đến 24 tỷ theo khảo sát các tin đang rao trên sàn. Bạn không phải mua câu chuyện vẽ trên giấy, bạn mua vườn cây, mạch nước và con đường xe tải vào tận cổng, những thứ mình bắt seller chụp và ghi rõ trong từng tin.

• Vườn cây thật, dòng thu thật. Khu vực Quảng Tín, Đắk R'Lấp, Đắk Nông mạnh nhất ở sầu riêng, vườn hỗn hợp. Nguyên tắc của sàn là vườn đang kinh doanh được trả cao hơn đất trống cùng vị trí, và tin nào cũng ghi rõ cây trồng hiện hữu để bạn khỏi mất công đoán. Bạn lọc tin theo cây trồng rồi so giá trên cùng một giống cây, đừng so vườn sầu riêng đang thu với đất trống rồi bảo đắt.

• Đất đỏ bazan dày, giữ nước tốt. Tầng đất ở Quảng Tín, Đắk R'Lấp, Đắk Nông sâu và tơi, hợp với cây lâu năm có bộ rễ ăn sâu. Khi đi xem, bạn đào một hố sâu ngang đầu gối ở giữa vườn và một hố ở mép ranh, bóp đất xem độ kết dính, nhìn màu đất và rễ cây xung quanh. Đất tốt thì cây xung quanh cũng tốt, không cần ai quảng cáo.

• Hạ tầng đi trước, thanh khoản đi sau. Trục quốc lộ và đường liên xã vào Quảng Tín, Đắk R'Lấp, Đắk Nông mỗi năm một khác, xe tải vào được tận vườn thì vườn đó bán lúc nào cũng dễ. Bạn xem tin thì để ý mục đường vào mà seller khai, rồi đối chiếu với trích lục xem đường đó là đường thể hiện trên sổ hay đường mượn tạm của hàng xóm.

• Giá còn đọc được bằng sào. Người Đắk Nông tính đất bằng sào một nghìn mét vuông và bằng ha mười nghìn mét vuông, không tính bằng mét vuông như đất phố. Mọi tin trên sàn đều quy đổi sẵn giá theo sào để bạn so ngang giữa các xã. Bạn mở bảng giá đất Đắk Nông song song với danh sách tin đang bán tại Đắk Nông, tick từng tin rồi so giá sào, bạn sẽ thấy ngay lô nào đang chào cao hơn mặt bằng chung của xã đó.

Mình nói thật, mình không hứa lợi nhuận theo phần trăm vì vườn cây phụ thuộc vào tay người chăm. Cái mình cam được là tin thật, sổ thật, vườn thật, giá ghi công khai để bạn tự tính. Đọc thêm mục tin tức mua đất của sàn trước khi đi xem, rồi hãy gọi, bạn sẽ hỏi khác hẳn người đi xem lần đầu.

Bạn hỏi mình vì sao hai lô đất ở Quảng Tín, Đắk R'Lấp, Đắk Nông cùng diện tích mà giá chênh nhau gấp đôi, mình trả lời có năm thứ quyết định, theo đúng thứ tự mình kiểm tra khi định giá một lô. Thứ nhất là vị trí và đường vào. Lô mặt tiền đường lớn xe container tránh nhau được thì giá khác, lô đường bê tông xe tải nhỏ vào tận cổng thì giá khác, lô đường đất mùa mưa xe máy còn trượt thì giá khác nữa. Đường thể hiện trên trích lục sổ thì cộng giá, đường đi nhờ miệng thì trừ giá, đơn giản vậy thôi. Bạn xem tin thì đọc kỹ mục đường vào, rồi ra thực địa đi đúng con đường đó một lần mùa khô và hỏi dân một lần về mùa mưa.

Thứ hai là quy hoạch sử dụng đất. Đất nằm trong vùng trồng cây lâu năm ổn định thì yên tâm làm vườn dài hạn, đất vướng quy hoạch giao thông hay công trình công cộng thì phải cân nhắc kỹ dù giá có rẻ. Trước khi cọc, bạn chạy thử công cụ soi quy hoạch đất Đắk Nông của sàn, nhập đúng vị trí lô rồi mang kết quả ra văn phòng đăng ký đất đai đối chiếu lần nữa. Mất một buổi mà tránh được rủi ro lớn nhất của người mua đất tỉnh.

Thứ ba là pháp lý trên sổ. Sổ CLN rõ ràng, ranh mốc khớp trích lục, không tranh chấp, không kê biên thì giá cao hơn đất chưa có sổ hoặc đang chờ cấp đổi. Bạn đối chiếu tên chủ trên sổ với căn cước người ký cọc, xem trang ba trang bốn của sổ có ghi chú thế chấp hay hạn chế nào không. Tin trên sàn ghi rõ loại giấy tờ từng lô để bạn lọc trước, lô nào ghi chờ sổ thì bạn xác định luôn tâm thế pháp lý của nó trước khi trả giá.

Thứ tư là nguồn nước mùa khô và thứ năm là hiện trạng vườn. Ở Quảng Tín, Đắk R'Lấp, Đắk Nông, nước quyết định nửa giá trị vườn cây. Bạn hỏi seller giếng khoan sâu bao nhiêu mét, ao chứa bao nhiêu khối, tháng khô nhất trong năm có phải mua nước không, rồi xin xem vườn vào mùa khô chứ đừng chỉ xem ảnh mùa mưa. Vườn sầu riêng, vườn hỗn hợp đang cho thu đều thì giá cao hơn đất trống, đó là tiền công sức nhiều năm của chủ cũ, bạn đừng so ngang rồi chê đắt. Giá từ 1,8 tỷ đến 24 tỷ theo khảo sát các tin đang rao trên sàn. Mọi khung giá tham chiếu theo sào và theo ha mình để sẵn ở bảng giá đất Đắk Nông, bạn lấy đó làm mốc rồi cộng trừ theo năm yếu tố trên cho từng lô cụ thể.

Mình tổng kết cho bạn quy trình năm bước mà team sàn dùng khi kiểm tra một lô đất nông nghiệp ở Quảng Tín, Đắk R'Lấp, Đắk Nông trước khi cho đăng. Bạn mua lô nào thì làm đúng năm bước đó, chậm một tuần mà chắc còn hơn nhanh một ngày mà ôm rủi ro. Bước một, xác định nhu cầu và ngân sách trước khi xem. Bạn mua để làm vườn ở, để giữ dài hạn hay để lướt sóng theo hạ tầng, mỗi mục tiêu chọn một loại đất khác nhau. Chốt ngân sách gồm tiền đất cộng thuế phí sang tên, tiền cải tạo vườn và tiền dự phòng nước tưới năm đầu, đừng dồn hết tiền vào giá đất rồi hết vốn làm vườn.

Bước hai, soi quy hoạch và pháp lý trên giấy. Bạn kiểm tra trích lục thửa đất, sổ gốc, căn cước chủ đất và tình trạng thế chấp, rồi chạy công cụ soi quy hoạch và mang ra văn phòng đăng ký đất đai xác nhận. Đất Quảng Tín, Đắk R'Lấp, Đắk Nông sau sáp nhập địa giới hành chính có nhiều thửa đổi tên xã, bạn đối chiếu tên xã cũ và mới trên sổ cho khớp, lệch một chữ cũng phải hỏi lại cho rõ.

Bước ba, đi xem thực địa hai lần. Một lần đi ban ngày xem đường, nước, vườn cây và ranh mốc, một lần hỏi dân xung quanh về tranh chấp, ngập úng và đường đi mùa mưa. Bạn đào đất, nếm nước giếng, nổ máy bơm thử, đếm cây sống và cây chết, chụp lại cọc ranh bốn góc. Mình đi xem đất không bao giờ tin ảnh, mình tin chân và tay mình.

Bước bốn, định giá bằng giá sào so sánh. Bạn lấy ba tin cùng xã, cùng loại đất, cùng tình trạng vườn trên chợ tin đất Đắk Nông ra so giá sào, rồi đối chiếu với bảng giá đất Đắk Nông. Lô nào cao hơn mặt bằng thì bắt seller chứng minh bằng vườn đẹp hơn, nước tốt hơn hoặc đường lớn hơn, không chứng minh được thì trả về mặt bằng. Bạn tính luôn thuế phí bằng công cụ tính thuế phí sang tên, vì thuế thu nhập hai phần trăm và lệ phí trước bạ không phẩy năm phần trăm tính trên giá ghi hợp đồng cũng là tiền thật.

Bước năm, cọc chặt và công chứng sạch. Bạn đọc bài hợp đồng đặt cọc đất rẫy năm điều khoản sống còn của sàn, ghi đủ tiền cọc, thời hạn công chứng, điều khoản phạt khi quy hoạch sai cam kết và ai chịu thuế phí. Ra phòng công chứng kiểm tra lần cuối xem sổ có bị ngăn chặn trong ngày ký không rồi mới chuyển tiền. Làm đủ năm bước này thì mua đất Quảng Tín, Đắk R'Lấp, Đắk Nông không còn đáng sợ, chỉ còn là bài toán bạn tính có lời hay không mà thôi.